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  • segunda-feira, 11 de março de 2013

    Como investir em fundos imobiliários


    O interesse em fundos imobiliários vem crescendo de forma acentuada nos últimos anos, porém muitas dúvidas ainda cercam este investimento. Neste post vamos entender os fundos imobiliários, conhecer suas vantagens, desvantagens e porque eles são um importante meio para a diversificação da carteira de investimentos.




    Há pouco tempo atrás o blog tratou do investimento em ETF's (não deixe de ler o post "Como investir em fundos de índice") e hoje vamos tentar sanar as dúvidas mais comuns acerca dos fundos imobiliários, que são parte importantíssima na alocação de ativos.

    Evolução dos fundos imobiliários

    Fonte: http://www.fundoimobiliario.com.br

    Os fundos imobiliários, devido principalmente ao "boom" imobiliário dos últimos anos, tem apresentado resultados bastante expressivos quando comparados com o índice Bovespa.

    Como investir

    Para investir em fundos imobiliários, você precisa inicialmente ter uma conta em uma corretora de valores. Se você já investe em ações, a conta na sua corretora já serve.

    Entendendo os fundos imobiliários

    Os fundos imobiliários são bem parecidos com um investimento convencional em imóveis, só que ao invés de você comprar um imóvel "inteiro" e ter que gastar uma grande quantia em dinheiro, você adquire uma cota - geralmente - de diversos imóveis a um valor bastante acessível à todos os investidores.

    Além disso, como acontece no investimento convencional em imóveis, você recebe mensalmente os aluguéis, gerando desta maneira renda passiva. O investimento em fundos imobiliários possuem diversas vantagens, como veremos a seguir:


    Vantagens

    Praticidade: todos que já compraram um imóvel, seja para residir ou apenas para investimento, conhecem toda a burocracia envolvida nestas transações. Ao comprar uma cota de um fundo imobiliário, em poucos segundos você adquire uma parcela de um grupo de imóveis, sem a necessidade de correr "atrás" de escrituras, certidões etc. Além disso você conta com a existência de um gestor que irá escolher os melhores investimentos para o fundo. Simples, rápido e fácil.

    Fracionamento: esta vantagem é derivada da primeira, pois você poderá adquirir uma parcela de um imóvel gastando muito pouco. Por exemplo, para adquirir um imóvel o investidor geralmente tem que despender grandes quantias (cem, duzentos, quinhentos mil reais), enquanto que uma cota de um fundo imobiliário pode custar a partir de R$ 2,00.

    Excelentes geradores de renda: os fundos imobiliários geram renda passiva e mensal, ou seja, se comportam como um verdadeiro investimento em imóveis. A partir do momento que você compra uma cota do fundo, você passa a receber mensalmente - e em datas pré-determinadas pelo fundo - uma renda mensal proporcional à sua posição no investimento.

    Rentabilidade: a rentabilidade de alguns fundos tem sido excepcional, sendo que em alguns casos até maior que muitas ações boas pagadoras de dividendos. Vejamos o exemplo do fundo imobiliário Max Retail (MAXR11B). Seu yield mensal atual está em 2,22% e se ele se manter deste modo durante os próximos 12 meses, o yield anual será de 26%! Além disso, existe a possibilidade de valorização da cota (como ocorrem com as ações) o que pode aumentar consideravelmente o resultado do investimento.

    Abaixo um pequeno estudo do yield mensal dos fundos imobiliários:

    Fonte: http://www.fundoimobiliario.com.br

    Diversificação: uma grande vantagem do investimento em fundos imobiliários reside no fato de você ter a possibilidade de diversificar sua carteira de investimentos. Ao invés de ter apenas ações, você pode optar por ter renda fixa e também os fundos imobiliários e desta maneira diminuir a exposição e o risco de seu portfólio alocando cada ativo de acordo com seu perfil de investidor.


    Riscos

    Algumas precauções devem ser tomadas ao se investir em fundos imobiliários, a fim de não se ter surpresas no futuro. Deve-se evitar fundos que tem um só inquilino (se ele sair do imóvel, acabou-se a renda...), deve-se sempre verificar o estado dos imóveis, a localização e a qualidade dos inquilinos, pois todas estas variáveis podem interferir no resultado deste investimento, seja no curto ou no longo prazo. Além disso, recomenda-se uma boa diversificação, tanto de fundos como de setores: tenha pelo menos 4 à 5 fundos em carteira e diversifique em fundos que possuem hotéis, escritórios, lojas, universidades etc...Por que isso? Imagine um fundo que possua um único imóvel, sendo este imóvel um hospital. Na ocorrência de inadimplência você já imaginou o trabalho que dá para despejar este inquilino?

    Imposto de renda

    Os proventos, ou seja, os aluguéis são depositados diretamente na sua conta na corretora, assim como ocorre com os dividendos das ações e são distribuídos isentos de imposto de renda.

    Acompanhamento do investimento

    Como todo investimento, existe a necessidade de um acompanhamento rigoroso dos fundos imobiliários. Mensalmente ocorrem assembleias e após elas, o gestor do fundo divulga os relatórios na internet. Problemas podem ocorrer e realmente ocorrem, por isso não deixe sua carteira de investimentos seguir sozinha sem o devido acompanhamento.


    E você amigo leitor, já investe em fundos imobiliários? Conte-nos a sua experiencia, aqui todos nós aprendemos!!!

    Créditos da imagem: FREEdigitalphotos.net
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    15 comentários:

    1. Sugiro estudar mais.

      MAXR11B pagou bem no ultimo mes pois ele faz 2 pagamentos anuais CHEIOS , e no restante dos outros meses é pago 5 - 6 por cota.

      Aconselho corrigir tal informação, pois muita gente pode achar que é 2% ao mes, comprar o papel e vim reclamar no seu blog.

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      1. Olá Anônimo. O exemplo dado no post foi apenas didático. De qualquer maneira, está bastante implícito no blog que eu não faço qualquer tipo de recomendação de investimento, não se responsabilizando por perdas, danos (diretos, indiretos e incidentais), custos e lucros cessantes. Um abraço!

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    2. Aquela boa e velha recomendação: LEIA O PROSPECTO!!!

      Existem fundos imobiliários e fundos imobiliários, tem FII com amortização, para construção, para locação, corrigidos, ou não, pelo IGPM, IPCA, etc...

      Em dezembro eu comprei 7 cotinhas do BBPO11 (Fundo BB Progressivo II) que comprou cerca de 300 agências do BB e alugou-as ao próprio BB. Com uma rentabilidade estimada em 8%a.a. já líquidos de taxa de administração (8%a.a. para quem comprou a cota a R$100). A renda desse fundo é fixa, R$ 0,71 por cota e corrigidos em setembro pelo IPCA.

      Como meu PM está em R$124 a minha rentabilidade caiu para 6,87%, mas ainda assim bate bem a poupança, uma vez que esse fundo pode ser tratado como renda fixa.

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      1. Olá Adriano! Obrigado pelo comentário. Apesar de alguns considerarem os FII como "quase" uma renda fixa (devido principalmente à renda mensal e menor volatilidade) não podemos nos esquecer que ainda falamos de renda variável e desse modo o risco ainda está presente. Um grande abraço!

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      2. faltou eu colocar um "quase" ali...

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    3. Uma questão importante a ser avaliada é a volatilidade dos rendimentos. Alguns fundos apresentam distribuições que oscilam bastante de um mês para o outro enquanto outros são mais estáveis. Isto está diretamente ligado ao tipo de FII.

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      1. Olá Investidor de Risco! Esta questão é muito importante: não basta olhar os últimos rendimentos, deve-se acompanhar o histórico, bem como os projetos de investimento do fundo. Um grande abraço e obrigado por contribuir como post!

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    4. Vocês recomendam algum material para se aprofundar mais no assunto? Existem muitos livros sobre ações mas sobre FII só achei literatura estrangeira...

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      1. Olá! Já li e recomendo fortemente o livro "Fundos Imobiliários Investimento inteligente em imóveis" do amigo Danilo Bastos, que você encontra neste site: http://www.editorabarauna.com.br/fundos-imobiliarios-investimento-inteligente-em-imoveis.html. É um livro bem completo e em linguagem fácil. Um abraço!

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      2. Obrigado Rafael !

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    5. Onde acompanhar o histórico de cotações e yields dos FII?
      Este site (http://www.fundoimobiliario.com.br/fundosNegociados.htm) dava uma excelente tabela com cada um dos 12 últimos meses. Agora não mais. Só do último mês ou acumulado em 12 meses, ou do ano corrente. Não é o que eu quero.

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      1. Mesmo assim, é mais uma ferramente disponível ao investidor - e gratuitamente. Um abraço!

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    6. Rafael, tudo bom? Sou um iniciante nesse tema (investimentos) e há tempos procuro uma orientação sobre o que fazer com um dinheiro que tenho disponível.
      Você poderia me ajudar? Como entro em contato? Pode ser por e-mail?
      Aguardo resposta.
      Um abraço.
      Daniel

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      Respostas
      1. Olá Paulo/Daniel! Por lei não posso dar orientações acerca de investimentos (neste caso você deveria procurar um profissional habilitado). Porém posso lhe indicar alguns livros para que você comece a se instruir a respeito do mercado financeiro. Mande um e-mail no menu "Contato" (localizado na barra superior do blog) que eu lhe passo alguns títulos. Um abraço!

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