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  • Investir em Imóveis

    Como Investir em Imóveis - O Guia Absolutamente Completo

    Quando pensamos em investimentos ou mesmo em viver de renda, a primeira imagem que vem em nossa mente é de um conhecido ou algum parente que tem alguns imóveis e obtém uma boa renda mensal com eles, podendo inclusive viver somente destes rendimentos.

    Evidente que esta é uma situação em que todos nós gostaríamos de estar e em uma época em que os imóveis estão cada vez mais caros, parece ser cada vez mais difícil atingir a independência financeira com os imóveis.

    A grande maioria dos imóveis estão com os preços nas alturas, mas através de uma boa "garimpada", ainda é possível se encontrar boas oportunidades de negócios neste mercado. Alguns especialistas inclusive, estão prevendo uma grande baixa no preço dos imóveis, o que por consequência irá abrir ainda mais o leque de oportunidades com os imóveis. 

    Estouro da bolha após a copa, você está preparado?

    Quem comprou imóveis em 2008, durante a última crise econômica, obteve rentabilidade superior a 200%, em apenas 5 anos, nas principais capitais. Quem estava preparado, faturou centenas de milhares de reais comprando imóveis na baixa e vendendo na alta dos preços. Nenhum mercado fabricou tantos milionários no Brasil nos últimos 10 anos.

    Para toda bolha existe um alfinete à espreita e, quando os dois enfim se encontram, uma nova onda de investidores aprende algumas das lições bem antigas.
    Warren Buffett

    Agora as tendências do mercado estão se invertendo novamente: uma nova crise se aproxima. Alta dos juros, inflação elevada, estagnação econômica e mercados pessimistas. Quem estiver preparado para comprar e vender os imóveis corretos, no momento certo e da forma certa, vai ganhar muito dinheiro. Por isto você não pode perder tempo. Precisa começar a se preparar agora mesmo, antes que seja tarde demais. O verdadeiro investidor compra na baixa e vende na alta (ou aproveita os rendimentos de um imóvel bem comprado). O dia das compras está chegando.

    Como se programar para comprar um imóvel

    1. Planejamento financeiro

    É muito importante se programar financeiramente. Se possível, comprar um imóvel a vista é sempre a melhor opção. Evite financiamentos (principalmente do imóvel completo) visto que os juros pagos nestes financiamentos tem sido muito altos.

    Uma boa alternativa é a utilização de consórcios. Com esta modalidade de investimento, você não paga juros, apenas as taxas de administração, o que deixa o investimento bem mais barato. Muitos investidores tem utilizado esta tática: fazem um consórcio, dão o lance, são contemplados e ficam com o dinheiro "engatilhado" para a compra do imóvel. Este acaba sendo um investimento mais adequado e com uma liberação do dinheiro mais rápida, visto que ao se fazer um empréstimo imobiliário diversas etapas devem ser cumpridas, o que torna o processo bem mais vagaroso. Por último e não menos importante, recomenda-se que para investir em imóveis você precisa ter algum dinheiro poupado para, por exemplo, poder dar um lance em uma carta de crédito de um consórcio.

    Para saber mais sobre consórcios, clique aqui.

    2. Preste atenção na localização do imóvel

    Se você quer ganhar mais, deve dar preferência à imóveis com melhores localizações e com melhor aproveitamento do seu espaço. Exemplo: um imóvel localizado em um bairro em crescimento, perto de diversos pontos comerciais será bem mais valorizado do que um imóvel que fica ao lado de uma delegacia e em um bairro estagnado. O mesmo ocorre com a utilização desejada para o imóvel: um imóvel residencial pequeno é bem mais fácil de ser alugado do que uma sala comercial, porém o rendimento mensal obtido pode variar muito nesses dois empreendimentos.

    Além disso, um imóvel bem localizado vai ser alugado mais rapidamente e caso fique vago, será com a mesma rapidez reocupado. Já um imóvel parado (sem inquilinos) acaba gerando ônus ao proprietário que precisará arcar com custos adicionais, como o condomínio por exemplo. Por fim, um imóvel bem localizado tem maior liquidez, o que facilita muito na hora de uma possível venda.

    3. O investimento em imóveis deve ser lucrativo

    Um imóvel comprado para gerar renda ou para uma venda futura deve dar lucro. Isso pode parecer algo básico, mas nem sempre acontece. Um imóvel comprado em uma "pechincha" pode conter muita manutenção "escondida" e levar a gastos impensáveis, que não serão repostos adequadamente com o valor do aluguel. Deste modo, o imóvel como um todo deve ser avaliado: existem reformas a serem feitas? O aluguel que será proposto para este imóvel compensará o que será gasto? Tudo deve ser levado em conta, pois assim como em todo investimento, devemos ter lucro.

    Outro aspecto que deve ser analisado em relação à lucratividade é a questão do gerenciamento futuro do imóvel. Um fato é certo: gerenciar o investimento em imóveis da trabalho. Devemos contabilizar o custo deste trabalho e subtraí-lo dos lucros. Assim, se desejarmos terceirizar esta parte do negócio,(porque investir em imóveis é um negócio como outro qualquer) devemos ser capazes de obter lucros mesmo pagando pessoas, funcionários ou empresas que cuidem do negócio de investimento em imóveis para nós.

    Repetindo: devemos lucrar, mesmo pagando para alguém fazer o que não sabemos ou não queremos cuidar nós mesmos.
    4. Investimentos são feitos com a cabeça, não com o coração

    Sabe aquela sua tia que vive lhe dizendo que vai lhe vender a sua casa ou aquele imóvel que tem um valor sentimental para você? Se você quer comprar um imóvel para investimento, compre com a cabeça e não com o coração! Com este alerta, voltamos ao subtítulo anterior, onde avaliar o imóvel como um todo é de grande importância para não encontrarmos surpresas no futuro.

    5. Construir pode trazer mais lucros do que comprar pronto

    Quem construiu ou esta começando a construir com toda certeza sentiu a grande dificuldade de se encontrar (bons) profissionais, como pedreiros, pintores etc e isso tem sido um grande problemas para muitos investidores. Por outro lado, se em sua região existe certa abundância de bons profissionais (e se você gosta do processo) considere a idéia de comprar um terreno para construir.

    Construindo você pode controlar os custos, fazer um imóvel mais adequado e que poderá ter uma liquidez ainda maior no mercado, o que se reflete em um maior lucro no futuro. Ao comprar um imóvel pronto você pagará não apenas o custo de construção como também o lucro de quem bancou esta construção. Ninguém investe para construir um imóvel esperando vender pelo que pagou. Se você lucrar com a construção, ao decidir alugar o imóvel que acabou de construir irá obter uma rentabilidade muito maior do que se tivesse pago mais pelo imóvel pronto.

    Mas na hora de construir lembre-se: não projete um imóvel para investir como se você fosse morar nele. Os seus gostos pessoais são diferentes dos gostos dos outros. Assim, projete o imóvel para dar lucro. Um imóvel para investimento não precisa nos agradar, tem apenas que gerar lucro. Não iremos morar nele, não iremos trabalhar nele, iremos lucrar com ele.

    Os erros mais comuns ao negociar um imóvel

    1. O imóvel realmente pode ser vendido?


    Muitos imóveis com pendências judiciais são colocados à venda e quem comprar não conseguirá transferi-los, correndo o risco de perder todo o dinheiro investido caso o imóvel seja "tomado" pela justiça. Por isso, sempre pesquise e tire certidões para se certificar da legalidade da venda.

    2. Quem está vendendo é o real proprietário?

    Neste mundo existe gente pra tudo, inclusive para aplicar golpes tentando vender um imóvel que não lhe pertence. Deve-se tomar especial atenção à identidade dos reais proprietários do imóvel.

    3. Comprar um imóvel incompatível com sua situação financeira - 30% no máximo

    Muitos investidores, na ânsia de adquirir um imóvel, acabam despendendo uma grande parcela de sua receita mensal, o que pode levar à grandes problemas financeiros no futuro, inclusive arruinando por muitos anos a vida financeira de um núcleo familiar. Temos que ter em mente que percalços acontecem (como perder um emprego, por exemplo) e deste modo, não devemos utilizar mais do que 30% de nossa capacidade financeira mensal na aquisição de um imóvel. Às vezes, o melhor negócio imobiliário que você pode fazer no momento é desistir do negócio.

    4. O casal concorda em vender o imóvel?

    Em uma separação, pode ocorrer de uma das partes estar "correndo" atrás de vender um imóvel sem a anuência da outra parte, o que levará à problemas na hora da transferência do imóvel. O problema ocorre quando o dinheiro é pago de forma antecipada, e neste caso uma parte considerável do seu patrimônio pode ser perdido.

    5. Comprar sem pesquisar e tirar dúvidas (ou perguntar para a pessoa errada!)

    Ao comprar um imóvel, não deixe de fazer perguntas, mas quando for fazê-las, pergunte para quem realmente está e entende do mercado imobiliário. Se você tem algum parente com conhecimento deste mercado, não tenha vergonha de perguntar, pois a vergonha de perder dinheiro no futuro pode ser ainda maior.

    Infelizmente, muita gente acaba tirando dúvidas com quem não conhece o mercado, que mesmo com boa vontade acaba passando informações incorretas e levando à problemas futuros.Não compre imóveis sem estar plenamente preparado. Lembre-se: você encontrará do outro lado da mesa de negociação pessoas altamente preparadas para vender.


    6. Não ler o contrato

    Uma dos conselhos mais importantes em diversas etapas de nossa vida, mais uma vez é neglicenciado em muitos negócios envolvendo imóveis. Muitas pessoas não lêem os contratos e acabam assumindo compromissos judiciais e financeiros incompatíveis com sua situação atual. Lembre-se: no mercado imobiliário, você só precisa de uma caneta para fazer um mau negócio e perder muito dinheiro. Antes de assinar qualquer papel, tenha 100% de certeza do que está fazendo.

    Mais algumas dicas importantes

    • Quanto mais outdoors, panfletos e publicidade na TV, pior tende a ser o negócio imobiliário. Os melhores empreendimentos não precisam de grandes esforços de venda para convencer os investidores de que se trata de um bom negócio.
    • Todos os imóveis estão à venda. Diante de um bom imóvel não custa nada perguntar para o proprietário se ele quer vender. Você vai se surpreender com as grandes oportunidades que surgirão.
    • Permita que seus amigos saibam que você está interessado em comprar imóveis. As oportunidades podem estar mais próximas do que você imagina.
    • Para o bom investidor, quando o preço é justo, todo imóvel é bom. Para todo imóvel existe um potencial comprador.
    • Não desista de um imóvel só porque as fotos publicadas na internet são feias. Corretores de imóveis não são fotógrafos profissionais. Até os melhores imóveis parecem ruins quando as suas fotos não são boas.
    • Saia da frente do computador. O mercado imobiliário não é a bolsa de valores. Você precisa sair de casa, andar pelos bairros, entrar nos imóveis e falar presencialmente com as pessoas.
    • Se nos primeiros imóveis visitados você acreditar que encontrou uma grande oportunidade... Pare! Vá para casa, durma uma boa noite de sono. É incrível como um dia após o outro lhe deixa mais esperto.
    • Compre imóveis quando o mercado estiver frio e estagnado. Venda seus imóveis quando o mercado estiver aquecido e valorizado. Nunca faça o contrário.
    • Existem dezenas de tipos diferentes de negócios imobiliários, muitos talvez você nem conheça. Cada cidade e cada bairro possuem uma vocação diferente para investimentos imobiliários.

    Conclusão

    Investir em imóveis requer algum trabalho. Se você vai comprar imóveis, há o tempo dedicado para encontrar boas ofertas e para visitar os imóveis selecionados. Há o custo das ligações telefônicas para apurar os detalhes dos imóveis. Há o custo de tempo e dinheiro para visitar os imóveis mais interessantes e confirmar se realmente são tudo que pareciam ser no anúncio. Se vai construir, nem vou perder tempo listando a quantidade de trabalho que dá - você já deve saber disso. Mais ainda assim, o mercado imobiliário é um campo vasto de oportunidades que podem mudar sua vida e garantir uma aposentadoria tranquila no futuro.
    O verdadeiro investidor deve criar as oportunidades e não apenas encontrá-las. Quando o mercado imobiliário está desaquecido você encontrará as melhores oportunidades de compra. Quando o mercado está em alta você encontrará as melhores oportunidades de venda. E quando o mercado está andando de lado, você pode usar sua criatividade e espirito empreendedor para criar as oportunidades.

    E você amigo leitor, está preparado para quando as oportunidades surgirem?

    PS.: Quando comecei a estudar o mercado imobiliário, confesso que tinha pouco ou nenhum conhecimento. As técnicas e a experiência repassadas pelo Leandro Ávila em seu eBook Como Investir em Imóveis foram realmente um "divisor de águas" e mudaram completamente minha visão sobre este mercado. Se você ainda não conhece o eBook, recomendo fortemente sua leitura, pois o autor tem grande experiência e apresenta informações sempre atualizadas e de primeira linha para um investimento seguro e com sucesso em imóveis. Para saber mais sobre o eBook Como Investir em Imóveis clique aqui.

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