O que é um fundo imobiliário?

Nos últimos anos cresceu bastante o interesse dos investidores por fundos imobiliários, sendo esta uma alternativa de investimento com muitos benefícios. Neste post vamos entender o que realmente são os fundos imobiliários, suas vantagens bem como os cuidados que devem ser tomados ao adquirir estes ativos.

Conceito

Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores, apresentando uma conformação semelhante aos fundos de ações e de renda fixa. Estes fundos (também conhecidos pela sigla FII`s) são sempre administrados por instituições financeiras e são fiscalizados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

Os FII's têm como objetivo principal aplicar recursos na criação de empreendimentos imobiliários ou em imóveis já prontos, como hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, escolas, loteamentos, etc. No patrimônio de um fundo, podemos encontrar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outras situações.

Por exemplo: existem fundos que possuem em seu patrimônio somente shoppings, outros hospitais e alguns são fundos de fundos, ou seja, não tem imóveis propriamente ditos e somente compram cotas de outros fundos gerando uma diversificação ainda maior.

Criados em junho de 1993 pela Lei 8.668 e regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte, através das Instruções nºs 205 e 206, os Fundos de Investimentos Imobiliários brasileiros começaram a ganhar maior destaque a partir de 2012 (devido principalmente ao "boom" imobiliário) e reúnem atualmente cerca de R$ 2 bilhões aplicados em cerca 60 fundos aproximadamente. Esses ativos são negociados exclusivamente através da bolsa de valores.

Vantagens

Fracionamento

Através dos fundos imobiliários você pode obter uma participação em grandes empreendimentos (shoppings, salas comerciais) sem ter que despender grandes somas em dinheiro. Hoje, uma grande sala comercial (em um grande centro) não sai por menos de 300 mil reais. Com os fundos imobiliários você pode comprar cotas desses investimentos por menos de R$ 100,00 e receber a porcentagem do aluguel proporcional à sua participação.

Rendimentos isentos de Imposto de Renda

Assim como ocorre com os dividendos, os rendimentos (aluguéis) obtidos através dos FII`s tem isenção de imposto de renda e são depositados diretamente na conta da sua corretora.

Diversificação

Os FII`s permitem uma maior diversificação da sua carteira de investimentos, visto serem uma classe diferenciada de ativos.

Venda por meio de cotas

Ao contrário do que acontece com um imóvel "físico", que se você desejasse vendê-lo teria que fazer de forma integral, os FII`s permitem a venda de somente algumas cotas. Além disso, a liquidez destes ativos (em muitos casos) é muito maior. Basta lembrar quanto tempo levamos para vender um imóvel físico. Os FII`s podem ser vendidos (ou comprados) em minutos.

Custos

Muitos corretores cobram até 6% de corretagem em uma negociação. Os valores cobrados pelas corretoras são muito inferiores à estes valores, o que obviamente beneficia em muito o investidor.

Praticidade

Você já comprou um imóvel? Então deve saber quantos documentos e quanta burocracia está envolvida neste processo. Os FII`s são comprados através do HomeBroker e estão literalmente à um clique de distância. Na compra de um imóvel o investidor precisa se preocupar com certidões, escritura etc...Já nos fundos imobiliários, basta comprar a cota pelo HomeBroker e mais nada.

Valorização

Quando bem comprados (no preço certo), os fundos imobiliários podem gerar grande valorização, levando ao aumento do patrimônio e da renda do investidor.

Menor risco

Quando você tem um imóvel, pode ocorrer de ele ficar vago e neste caso você perde dinheiro, pois não recebe o aluguel e o imóvel pode sofrer avarias. Os FII`s geram maior segurança pois proporcionam uma maior diversificação de inquilinos e neste caso, se um inquilino sair de um imóvel, o fundo ainda tem diversos outros imóveis que garantem a renda passiva do investidor. Além disso, os fundos imobiliários tem gestores profissionais no controle do investimento.

Maior tranquilidade

O que é mais vantajoso? Alugar seu único imóvel para um inquilino duvidoso ou alugar um ou diversos imóveis para empresas como Petrobrás, grandes bancos etc.? Apesar de você não ser o dono de todo o empreendimento e não ter aquela sensação de ter um imóvel físico, em muitos casos os FII`s são mais seguros que o aluguel tradicional.

Mas atenção aos riscos!

Liquidez

Apesar de nos últimos anos a liquidez dos fundos ter melhorado bastante, nunca deixe de analisar a liquidez do fundo em que você deseja investir, pois alguns ainda tem uma liquidez baixa.

Preço

Devido à grande procura por este investimento em 2012, muitos fundos imobiliários ficaram supervalorizados em 2013, o que fez com que muitos investidores perdessem dinheiro devido à correções naturais de mercado. Assim, não deixe de ter atenção ao preço que você está pagando ao adquirir um fundo imobiliário.

Concentração, vacância, inadimplência e problemas judiciais

Quando um fundo se concentra em apenas um imóvel e um único inquilino, por exemplo, no caso de um prédio que abriga um hospital, a vacância ou a inadimplência podem trazer grandes problemas, pois a renda deixa de existir e começam a aparecer custos de manutenção do prédio desocupado. Além disso, um problema judicial (por exemplo, para um despejo) pode se arrastar por muito tempo. É só raciocinar: não é nada fácil tirar um hospital de um prédio alugado e já ocupado.

Desse modo, escolher fundos com boa diversificação de imóveis e áreas de atuação é fundamental.

Comprar imóvel ou fundo imobiliário?

É inegável que existem muitas pessoas que geram uma excelente renda mensal com imóveis de sua propriedade. Quem tem dinheiro para investir diretamente em imóveis e gosta deste mercado pode auferir muitos lucros, mas não são todos os investidores que tem capital para investir em um imóvel "integral" e é ai que entram os fundos imobiliários. Eles permitem que o pequeno investidor entre no mercado imobiliário, investindo em bons ativos e recebendo renda passiva.

Dividendos ou Fundos Imobiliários?

O grande objetivo do investimento em dividendos é gerar renda passiva, ou seja, renda sem a necessidade de trabalho. Os fundos imobiliários, apesar de não serem ações, também geram renda passiva e podem ser utilizados como uma grande ferramenta de diversificação de uma carteira de dividendos.