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  • segunda-feira, 8 de outubro de 2012

    A bolha imobiliária no Brasil


    Apesar de ouvirmos frequentemente que o Brasil não está em meio à uma bolha imobiliária, o que vemos na prática é exatamente o contrário. Neste post vamos analisar a situação do mercado imobiliário no Brasil e o que podemos esperar para o futuro.

    Já faz algum tempo que tenho tomado contato com o mercado imobiliário (pois a senhora Rico por Acaso já está cobrando) e as situações que tenho observado são bastante preocupantes:

    • Terrenos que há cerca de dois anos atrás custavam 20 mil reais hoje são vendidos por 50 mil reais;
    • Casas prontas (feitas para vender) custam 3 vezes mais do que realmente valem;
    • Quando se encontra uma casa com um preço razoável a mesma está em péssimas condições;
    • Apesar de cada vez mais barato, o crédito imobiliário é ofertado com uma facilidade também cada vez maior.
    • Segundo estudos o preço dos imóveis nas metrópoles aumentou em média 150% nos últimos três anos. E todos os sintomas que relatei acima são observáveis tanto em uma cidade grande, como em cidades menores (como a minha que tem 45 mil habitantes);

    Mas qual o motivo da bolha imobiliária?

    A grande responsável - na minha opinião - é a infalível lei da oferta e procura. Temos grande oferta de crédito e de outro lado uma industria da construção que não consegue atender a demanda, por falta de espaço, de mão-de-obra etc. Muita gente querendo comprar e pouco produto, assim temos um consequente aumento de preços.


    Esse mercado é sustentável?

    Sinceramente acredito que não. Basta perguntar aos corretores de imóveis. tenho alguns amigos que estão envolvidos com esse mercado: um deles está com duas casas novas de 220 mil reais para venda há mais de um ano. Além disso muitos estão reclamando que o ano está fraco.

    Além disso me preocupa bastante a situação daqueles que pegaram empréstimos (principalmente os pós-fixados) para 30 anos. Alguns irão cumprir com sua obrigações, mas muitos acredito que entraram em "roubadas". Hoje já observamos na mídia o grande número de carros sendo devolvidos devido à falta de pagamento dos financiamentos - resultado de mais uma politica expansionista do crédito. O mesmo pode acontecer com os imóveis em um médio e longo prazo.

    E quando for necessário vender estes imóveis, será que o preço pago hoje se sustentará para uma venda no futuro? 

    Hoje em dia, apesar da demanda crescente, as construtoras tem diminuído suas margens para enfrentar a pesada concorrência e tem passado por "maus bocados". Muitas já não conseguem entregar os imóveis no prazo combinado.

    Particularmente, discordo um pouco da opinião corrente que pagar aluguel é a melhor opção quando não se tem dinheiro para a casa própria. Pois se é para pagar R$ 600,00 de aluguel (eu sei que estou jogando baixo!), prefiro pagar o mesmo valor para financiar uma construção. Neste caso isolado, sou a favor de um crédito consciente e muito bem pensado, não para se pagar um absurdo em casas prontas ou para se construir uma super-casa, mas para uma construção otimizada e de acordo com as reais necessidades do seu proprietário.

    Não há necessidade alguma de se observar estudos científicos para se chegar a conclusão que os preços dos imóveis estão fora da realidade, o que claro, não invalida estudos sérios realizados por instituições sérias e blogueiros notáveis, como os textos sempre bem fundamentados do amigo Fábio Portela do "O Pequeno Investidor".

    E você amigo leitor, qual sua opinião sobre o mercado imobiliário? Tem comprado, vendido? Participe, com sua opinião todos nós aprendemos!

    Uma ótima semana à todos!

    Créditos da imagem: http://www.freedigitalphotos.net/
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    23 comentários:

    1. Acho que o pessoal exagera quando fala em bolha. Por exemplo, foi dito no artigo que "apesar de cada vez mais barato, o crédito imobiliário é ofertado com uma facilidade também cada vez maior". Que facilidade maior que é essa? Hoje, assim como antigamente, a Caixa só libera financiamento se a parcela não ultrapassar 30% da renda bruta familiar. Considerando que esse é o principal empecilho pra pegar um financiamento, não vejo como o negócio está sendo facilitado.

      Aliás, por esse mesmo motivo não consigo entender como tem bolha no país. Entendo que os imóveis estão chegando no limite do preço para que a população consiga financiar seu imóvel em 20 ou 30 anos. A partir de um determinado valor, a prestação subiria e não teria como a população comprar, pois a parcela seria maior que 30% da renda. A partir desse ponto, se continuasse subindo, aí sim acho que daria pra falar em bolha. Por enquanto acho que não.

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      1. Olá! Obrigado por sua participação! Antes fosse somente a Caixa liberando crédito. Sabemos o que as financeiras tem feito - claro que tudo balizado pelas regras do governo. Um grande abraço!

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      2. Se for assim eh soh aumentarem o prazo pra 40 anos que esta tudo bem... Ou entao o limite da renda pra 40%. Obviamente nao eh esse o problema... Nada pode crescer num ritmo desproporcional como esse... Um dia a conta tem que ser paga.

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      3. Exatamente José! Independente de se tomarem os cuidados na aprovação do crédito, o individuo está pagando muito mais do que o imóvel realmente vale e como você mesmo escreveu: uma hora a conta deve ser paga. Um grande abraço!

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      4. Aumentar o prazo de 35 para 40 anos não irá mudar em praticamente nada a prestação, já fiz um estudo desse no meu blog.

        O ideal é fazer uma prestação entre 15 e 20 anos.

        Acima de 20 o ganho % já não compensa tanto (ou seja, paga-se muito mais juros)

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    2. E o que você acha melhor: quem tem um imóvel que já valorizou muito ,vender para investir em outra coisa (negócio próprio,ações,TD...), ou comprar um novo imóvel para esperar nova valorização e assim sucessivamente rumo a independencia financeira?

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      1. Olá Anônimo! Eu não posso indicar investimentos ou falar o que cada um deve fazer com seu dinheiro, mas eu particularmente aproveitaria a alta para ganhar e investir em um novo imóvel ou em outro produto.

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    3. seria interessante avaliar os custos que o imovel tem antes de pensar em se desfazer dele

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      1. Sim, mas como acredito que o mercado não vai se sustentar por um longo período aquele que comprou por um preço X hoje pode ter que vender por meio X daqui alguns anos. Um grande abraço e obrigado por sua participação!

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    4. O IBGE tem um indice de construcao, que mede o custo incluindo a mao de obra por metro quadrado, que esta em torno de 850 reais a 950 reais, tirando o valor do terreno, voce consegue chegar ao preco real da construcao e avaliar o preco do terreno, exclui naturalmente itens superfluos do imovel, exemplo piscina, churrasqueira, portao eletronico etc...
      Percebo que o preco dos imoveis estao com o metro quadrado 2x,3x, ate 6x o valor desse indice, assim sendo é mais vantajoso voce mesmo comprar um terreno e voce mesmo construir a sua propria casa propria.

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      1. Olá Mauricio! Já tenho um terreno (que comprei há bastante tempo e por um preço muito bom) e estou conversando com um arquiteto para fazer a planta. Acredito que este seja o caminho mesmo. Tentei diversos negócios (trocas) mas não tem acordo mesmo, os valores estão muito fora da realidade. Um grande abraço!

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    5. Concordo plenamente com vc em seu artigo... mas só saberemos se estamos ou não em uma bolha, daqui a um tempo, ou seja só se descobre que se esta dentro de um furacão, depois que ele passa e consegue-se ver os destroços!!!

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      1. Olá Rudi! Que bom que está por aqui! Já estava sentindo falta..rsrsrs....Concordo com você. Os resultados desse mercado só veremos no médio prazo. Um grande abraço!

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    6. Seu argumento contra o alugel não faz sentido, pq vai pagar o aluguel e a obra até a cosntrução terminar.

      A bolha se originou pela especulação, migração de rentistas, investimento na planta, e todos eles baseados na hipotese que imovel se valoriza p sempre, o que não ocorreu. Muitos já estão perdendo dinheiro com a paradeira desse ano e a coisa vai ficar ainda mais feia. O aluguel está baratissimo e vai continuar assim ou até cair com a sobreoferta.

      Os apartamentos comprados na planta na época do Boom imobiliario começam a ser entregues agora e não há mercado nem pra pagar, nem alugar. Os estoques só aumentam e a renda não acompanhou, o pib fraco é um agravante.

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      1. Olá! No meu caso particular - e eu esqueci de mencionar - ainda moro com meus pais e portanto não pago aluguel o que permite o pagamento somente dos custos da obra. Sua analise da situação do mercado imobiliário foi muito boa, parabéns! Só gostaria de frisar que em algumas regiões os alugueis ainda se sustentam em um patamar fora da realidade. Um grande abraço e obrigado por sua participação.

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    7. Só discordo de uma coisa:

      Se não for dar entrada, é impossível vc financiar pelo mesmo valor do aluguel.

      Um AP com aluguel de R$ 600, se 100% financiado, duvido que saia por menos que o dobro (ou seja, R$ 1.200)

      Não é qualquer um que irá conseguir financiar.

      O jeito é ir juntando até ter dinheiro suficiente para dar uma entrada que faça com que a prestação caia.

      []s!

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      1. Olá dimarcinho! Realmente é necessário se poupar pelo menos para a entrada. Um grande abraço!

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    8. Eu repito a mesma comparação simples e já até quase saí na mão em uma discussão contra um "imobiliasta".

      Compare o valor do imóvel com o carro popular:
      Na década de 90 o imóvel mediano correspondia ao valor de 1~2 carros. Por isso era uma grande conquista uma família ter casa e carro, porque, teoricamente, desembolsou o valor de 2 casas (casa+carro).
      Nos anos 2000 um imóvel médio equivalia de 2~4 carros populares.
      Atualmente eu me espremo num apê de 60m² com 2 quartos que custa o equivalente a 7 (SETE!!!) carros populares!

      Aí fica a pergunta: Vou morar ou comprar uma frota?

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      1. Olá Adriano! Boa comparação! Um grande abraço!

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    9. Eu não tenho dúvidas que vivemos uma bolha imobiliaria... Recentemente vi um apto em "oferta" por 778.000. Claramente absurdo o preço logo caiu para 748.000 (20 minutos de conversa). Ainda assim não quis e agradeci. 1 semana depois o preço já era 690.000. Agora, 3 semanas depois é 650.000. Talvez a bolha não estoure, mas certamente ela irá murchar. Depende de nós, não aceitarmos os absurdos.

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      1. Olá! Este é um dos aspectos desta alta: se tem gente querendo pagar tem gente para vendendo. Tudo isso associado ao crédito fácil. Um grande abraço!

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    10. bem vejo a caixa dando incentivo e credito as pessoas isso e otimo sim :) , pois muitas pessoas moram de aluguel , so acho que em questão da casa pra ser vendida desta maneira teria que ser melhor pois em media e 100 mil uma casa vendida pela caixa , então tem que ter uma otima casa , e não casa que naõ tem asfalto , e que ja vem com rachaduras , bem agora so estão aprovando casas que tem asfalto e saneamento basico e energia , bem espero que melhorem esta parte .

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      1. Olá "street chess"! Realmente não vejo como uma coisa ruim os financiamentos imobiliários. A minha preocupação é com relação aos financiamentos que são feitos além da capacidade de pagamento do tomador. Por exemplo, a pessoa pega um valor alto para construir uma mansão sendo que ela na verdade precisa apenas de uma casa funcional e pequena. Entende? Um grande abraço!

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